Acheter un appartement ou une maison. L’accès à la propriété est un sujet qui nous touche tous. Certains en rêvent, d’autres préfèrent l’éviter. Quoi qu’il en soit, beaucoup ont en tête certaines “règles d’or” de l’immobilier. Il faut un apport d’au moins 10% du prix total pour acheter un appartement. On ne peut rembourser au maximum que 33% de son revenu mensuel. Autant vous le dire tout de suite : ces affirmations sont non seulement désuètes, mais surtout complètement fausses. Et elles vous tiennent éloignés de la réalité d’aujourd’hui : acheter un appartement n’a jamais été aussi simple. Pour vous le prouver, je vais vous raconter comment j’ai acheté mon appartement, étape par étape. Je vous propose une série de trois articles sur l’achat d’un appartement. Deuxième volet de la série : le comment, étape par étape. Si vous avez loupé le pourquoi, c’est par ici.

La prise de conscience

Avant même de nous attaquer aux différents sujets légaux et administratif qui vous attendent, la première barrière à l’achat d’un appartement est mentale. Vous m’auriez dit il y a un an que j’allais devenir propriétaire dans l’année, je vous aurais ri au nez. Je n’avais pas un euro de côté, donc pas d’apport, je n’étais pas sûr de vouloir rester à Paris, je ne m’imaginais pas prendre un crédit sur 25 ans : la liste des oppositions est longue. Et puis, le déclic, que vous ai conté dans mon premier article. Je vous ai raconté mon histoire parce que je sais que vous êtes nombreux à être dans ce cas, et qu’il est toujours rassurant de se dire que d’autres ont sauté le pas.

Dans ce deuxième article sur le sujet, j’ai envie de discuter avec vous du processus d’achat d’un appartement, et des différentes étapes à remplir en temps et en heure. Car je sais d’expériences que c’est souvent la méconnaissance totale de ces démarches qui nous fait peur. Pas de panique, ce n’est pas si compliqué. Le dernier en date à qui j’ai donné ces explications, mon cousin, est en passe de finaliser son achat appart’ (Charles, si tu nous écoutes, c’est de toi que je parle ! Big up). Suivez le guide !

Déterminer la faisabilité & le budget

Sauf si vous êtes émir d’un état pétrolier ou grand bourgeois (et dans ce cas, gare à la révolution pastèque) qui dit appartement dit crédit immobilier. Et les spécialistes du domaine, ce sont les courtiers en immobilier. Contactez-les dès que possible ! Le job d’un courtier : présenter votre dossier (anonymement) à différentes banques pour les convaincre de vous accorder un prêt. Le courtier a tout intérêt à être bon, puisqu’il n’est rémunéré que lorsque vous signez votre contrat de prêt. Il vous posera quelques questions sur votre situation contractuelle, vos revenus, si vous avez d’autres emprunts, etc. pour constituer votre dossier à présenter aux banques.

Je résume : appeler un courtier ne vous coûte rien, vous permet de faire le point sur votre situation avec un spécialiste de l’immobilier, qui va passer des coups de fils à toutes les banques de son réseau pour vous trouver un crédit. Vous êtes toujours là ?

Quel est l’objectif de cette démarche ? En fait, il est double. Dans un premier temps, il s’agit de confirmer la faisabilité de votre projet, c’est-à-dire répondre à la question « est-il-possible pour moi, dans ma situation actuelle, de réaliser un crédit immobilier ? ». Dans un second temps, si la réponse à la première question est oui, il faut alors procéder à une analyse un peu plus fine afin de déterminer votre capacité d’emprunt maximale, et donc un budget maximum pour votre futur appartement.

Dans mon cas, je n’étais pas du tout convaincu de la faisabilité de ma démarche : j’étais persuadé que sans apport, il était impossible de réaliser un prêt immobilier. Suite à l’affirmation inverse de mon boss de l’époque, j’avais pris le temps de téléphoner à un courtier. La conversation n’avait pas duré deux minutes qu’il était déjà catégorique : la faisabilité ne faisait aucun doute, je pouvais prendre un prêt immobilier et acheter un appartement. A vue de nez, le courtier tablait sur un budget de 200,000€, qu’il allait confirmer auprès des banques de son réseau. N’oubliez pas que puisque je n’avais pas d’apport, il me fallait également emprunter les frais de notaire, qui représentent environ 8% du prix net de l’appartement. Ces 8% sont à rajouter au prix que vous voyez dans les annonces d’agences ou sur leboncoin, ce qui n’est pas rien. Avec 200,000€, je pouvais donc acheter un appartement à environ 185,000€ et payer 15,000€ de frais de notaire.

Finalement, les retours des banques sont tombés, et c’est la BNP qui me faisait la meilleure offre : budget de 250,000€, soit un prix d’appart jusqu’à 230,000€ et 20,000€ de frais de notaire.

Note : Je ne le répèterai jamais assez, ne vous auto-censurez pas ! Hier encore, une amie de la fac me disait que mon article précédent lui avait plu. Elle réfléchissait à acheter depuis un moment, mais que malheureusement elle n’était pas en situation favorable pour acheter. Je lui ai dit cette parole biblique que je vous dirai à tous dans pareille situation : ne vous jugez point mes fils ! Laissez les courtiers en immobilier le faire pour vous !!

Les annonces

Il est donc absolument essentiel de commencer par la banque ! Sinon, vous regarderiez des annonces d’appartements non pertinentes, soit parce que vous ne pourriez pas vous les payer, soit parce que vous pourriez prétendre à mieux : en un mot, une perte de temps.

Une fois que vous êtes équipés de ce chiffre essentiel qu’est votre budget max, tout devient facile. Entendez-moi bien, vous n’êtes pas obligés d’acheter un appartement dont le prix est exactement égal à votre budget max, mais, si vous avez un coup de cœur, vous savez jusqu’où vous pouvez aller.

Commence alors le concret : vous allez éplucher les annonces sur internet et dans les agences. Je recommande toujours de commencer par internet : en recoupant leboncoin, seloger et pap, vous avez déjà accès à une grande partie du marché, sans même avoir à vous déplacer. Je vous conseille aussi d’utiliser le service Folhommee, qui agrège des nouvelles offres de différents site pour vous les envoyer sur Messenger. Car le secret de cette étape, c’est votre réactivité !

Commencez par faire la recherche la plus large possible, c’est-à-dire uniquement les annonces au prix inférieur ou égal à votre budget max. Ne soyez pas trop restrictifs sur les quartiers, ni sur la superficie exacte des pièces de l’appartement ou encore la superficie de l’appartement en lui-même. On souhaite être le plus objectif possible pour se doter d’une bonne vision du marché et des prix en vigueur, sans idée reçue.

Commencez également très tôt les visites : ça aide d’être concret. Dès qu’une annonce vous plaît, entrez en contact. C’est en visitant des appartements qu’on se rend compte de la réalité et pas en voyant des photos retouchées par un pro ou à l’inverse des photos à moitié floue prise par un smartphone. Une visite n’engage absolument à rien. Et en plus de découvrir l’appartement visité, vous vous rendrez compte de la frénésie immobilière qui règne à Paris. J’en profite pour glisser que, ne connaissant pas la réalité immobilière dans les autres régions, je me concentre sur le marché immobilier parisien dans cet article. Entre les investisseurs à la recherche d’un bien à louer, ceux qui cherchent un pied à terre à la capitale, et les primo-accèdants, la compétition est féroce, surtout sur les petites surfaces (studio et deux pièces en particulier). Encore une fois ce qui fera la différence, c’est votre capacité à aller vite, nous le verrons plus bas. D’où l’importance primordiale d’avoir déjà discuté financement avec un courtier et une banque pour être sûr que l’opération peut se faire, et d’avoir visité beaucoup d’appartements pour savoir parfaitement ce qui vous correspond.

Note : L’immobilier subit le diktat du m2. Et un m2 à Paris, ça coûte très cher : 9,300€ en moyenne. Essayer de passer au-dessus de ça, trouvez les critères qui font que vous aimez un lieu et qui ne sont pas autant valorisés que la superficie : pour moi, ce sont la lumière et la hauteur sous plafond (le volume de la pièce plus que sa superficie). Vous verrez qu’un 26m2 clair et haut de plafond peut aisément, en étant bien agencé, vous paraître plus grand qu’un 29m2… tout en étant 25,000€ moins cher ! Une seule recommandation pour vous faire votre idée : visitez, visitez, visitez.

Et si vous voulez des stats, je vous recommande le super site Meilleurs Agents.

Les agences

Une fois que vous avez une meilleure idée de l’appartement qui vous correspond, vous pouvez commencer à aller en parler à des agences immobilières. Les agences fonctionnent généralement par quartier, n’hésitez pas à consacrer un samedi matin à faire du porte-à-porte dans les différentes agences du quartier. Elles prendront vos contacts et vos critères de recherches, et reviendront vers vous lorsqu’un appartement correspondant est mis à la vente… avant même d’avoir mis les annonces en ligne ! Les agences privilégient généralement leur base de contacts existants.

Je ne recommande pas particulièrement les agences du fait de la rapidité du marché parisien et de la disponibilité de l’information sur internet. Elles peuvent néanmoins être utiles en vous apportant quelques appartements en vente avant qu’ils ne soient en ligne. Ce ne fut pas le cas pour moi.

Réactivité et séduction

Maintenant, c’est du sérieux. Vous savez ce qui vous correspond, chaque visite peut être la bonne. Vous devez vous munir des deux armes essentielles à la quête de l’appartement idéal : la réactivité et la séduction.

Je commence par la réactivité, car sans elle autant ne même pas commencer la recherche. Beaucoup de gens souhaitent acheter un appartement, les bonnes affaires ne restent donc pas bien longtemps sur le marché. A Paris, c’est le comble, et il n’est pas rare qu’un appartement soit mis en vente et vendu dans la même journée !! Soyez donc hyperactif sur les applications, mettez en place un système d’alertes et de notifications, et appelez systématiquement le numéro de contact dès qu’une annonce vous intéresse pour prendre un rendez-vous et visiter l’appartement. Soyez proactif, et n’attendez pas le créneau que vous propose l’agent immobilier : être le premier à visiter un appartement offre un avantage stratégique, et à l’inverse visiter un appartement en dixième position condamne totalement vos chances. Une offre aura été faite avant, il sera trop tard pour vous.

Utilisez la séduction également, tout du moins au sens de la persuasion. Lorsque vous achetez un appartement, vous vendez votre projet, vous vous vendez vous-même. Jouer la carte du jeune cadre dynamique qui a un projet de vie a été un gigantesque atout dans ma recherche. Mon histoire a plu à la propriétaire précédente qui a décidé de choisir mon offre.

Note : Cela marche aussi avec les agents. L’agence en charge de la vente de mon appartement avait prévue des visites groupées le samedi matin. Autant dire un cauchemar. J’ai longuement discuté avec l’agent immobilier pour le convaincre de me faire visiter dès le vendredi soir. Je lui ai vendu mon projet, en quoi cet appartement précis correspondait parfaitement, comment mon projet de financement était parfaitement ficelé, et tutti quanti. Inutile de préciser que si l’appartement ne m’avais pas plu, je serai parti sans scrupules. Mais il m’a plu. Et j’ai déposé une offre dès la visite. La première offre évidement, puisque j’étais le premier à visiter. Ma réactivité, le sérieux de mon projet et ma capacité à me décider rapidement ont plu à l’agent immobilier et à la propriétaire, qui ont accepté mon offre : j’avais gagné !

Visites et offres

Avant même la première visite, prenez le temps de rédiger un modèle d’offre d’achat prête à être envoyée à l’agence ou au propriétaire qui vous fait la visite. Une offre d’achat se compose de quelques éléments essentiels : une date d’offre, une description du bien, une offre de prix, une date d’échéance de validité de l’offre, et une signature. Rien de bien compliqué encore une fois, mais, dans ma grande bonté naturelle, je vous partage le modèle que j’ai moi-même utilisé lors de mes recherches. Pour aller vite, une offre d’achat ne vous engage à rien, vous pouvez l’annuler à tout moment. Ce n’est que lors de la prochaine étape, le compromis de vente que vous vous engagerez (et encore, avec une rétractation possible). Par contre, une offre d’achat engage le vendeur à vous répondre. L’agence immobilière est également obligée de rapporter au propriétaire qu’une offre a été formulée pour son appartement. Plus important encore, une offre d’achat « au prix » c’est-à-dire dans laquelle vous avez proposé le prix auquel le vendeur vend son appartement, vous donne la priorité sur l’appartement. On dit alors qu’il y a « accord sur le bien et le prix ». D’où l’importance d’être le plus réactif possible et de visiter les appartements en premier !! Si vous visitez l’appartement en premier et que vous faites une offre dès la visite, vous êtes par défaut gagnant. Ceci est d’autant plus important que, étant jeune et sans apport, nous n’avons pas les « meilleurs dossiers » comparativement à des investisseurs ou des gens plus aisés qui pourraient acheter l’appartement avec un gros apport. Si ce type de personne a fait une offre sur l’appartement avant vous, c’est terminé, votre dossier ne sera jamais sélectionné.

Injuste ? Non, mettez-vous à la place du vendeur : il souhaite vendre son appartement le plus rapidement possible. Et il est plus probable de voir une banque refuser un crédit à un jeune sans argent qu’à un couple de quadra en CDI avec un apport de 50%. Ce qui nous amène au compromis de vente et ses clauses suspensives.

Compromis de vente

On y est ! Le compromis de vente est un contrat qui lie le vendeur et l’acheteur du bien, définit les notaires des deux partis, détaille les différentes clauses : bref, beaucoup plus formel que l’offre d’achat. Vous trouverez plus d’informations sur le compromis de vente un peu partout sur internet.

Signer le compromis, c’est l’assurance que vous pourrez acheter l’appartement… si vous obtenez votre prêt ! Pour le vendeur, c’est définitif, il n’a plus moyen de se rétracter une fois le compromis de vente signé. Pour l’acheteur, il existe encore plusieurs recours. Tout d’abord, il existe un délai de rétractation légale de dix jours pendant lesquels vous pouvez notifier le notaire et le vendeur que vous ne souhaitez plus acheter le bien, sans avoir besoin de justifier cette décision.

Ensuite, certaines clauses suspensives sont incluses dans le compromis. « Suspensive », cela signifie que si elles ne sont pas remplies, le contrat (et donc la vente, dans notre cas) est annulé. La clause suspensive qui est systématiquement incluse dans tous les compromis est la clause d’obtention d’un financement. En fonction de votre projet, de votre apport éventuel, le montant du financement en question sera inscrit au compromis. Pour moi, il fallait emprunter la totalité des 205,000€ du prix de vente de l’appartement, ce qui était mentionné dans le compromis. Vous comprenez donc mieux le risque côté vendeur évoqué dans le paragraphe sur l’offre d’achat : en acceptant un dossier moins solide (le vôtre Vs celui du couple de quadra), le vendeur prend le risque que la banque refuse de vous accorder un crédit, ce qui annulerait la vente et lui ferait perdre un temps précieux.

Retour à la banque

Une fois le compromis signé, la concurrence est vaincue, mais ne croyez pas encore que c’est terminé. Dès que vous signerez un compromis, vous disposerez de trois mois pour obtenir votre financement. Passé ce délai, la clause suspensive s’appliquera et la vente sera annulée. Rappelez donc votre banquier dès la signature pour lancer la procédure du prêt. Vous devrez présenter un certain nombre de pièces justificatives (que vous avez sans doute déjà fourni en amont dans votre dossier), et remplir un questionnaire de santé obligatoire pour l’obtention d’une assurance sur le crédit. Cette assurance est indispensable mais n’ayez crainte, si vous n’avez pas obtenu les meilleures conditions auprès de votre banque, vous pouvez la changer tous les ans. Le montant à emprunter doit absolument correspondre au montant du compromis de vente. Une fois débloqué, cet argent ne sera pas transféré sur votre compte, mais directement sur celui du notaire, le jour de la vente, pour confirmer la transaction.

Acte de vente

Nous y voilà. Cette fois, vous êtes arrivés au bout. La date de signature de l’acte de vente est par défaut située trois mois après la signature du compromis de vente. Le notaire a alors été informé que les fonds étaient à disposition à la banque. Il ne vous reste plus qu’à relire attentivement l’acte de vente définitif. A titre d’exemple, le notaire de mon vendeur avait fait une faute d’orthographe à mon nom de famille et une erreur de 10,000€ dans le prix de vente, soyez donc vigilant. Après la signature, voici venue la remise des clés : félicitations, vous êtes propriétaire !

Dans mon prochain article, je détaillerai avec vous l’alchimie de l’achat immobilier, qui permet de transformer la plus grosse dépense de consommation en un investissement. Ce qui m’amènera également à replacer l’achat immobilier dans la quête de l’indépendance financière ! D’ici là, souvenez-vous que votre destin est entre vos mains : prenez le temps de téléphoner à un courtier.

Cet article a 1 commentaire

  1. Génial cet article ! Clair, efficace, on en sort plein d’espérances d’investissement Immobilier! Merci

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