Acheter un appartement ou une maison. L’accès à la propriété est un sujet qui nous touche tous. Certains en rêvent, d’autres préfèrent l’éviter. Quoi qu’il en soit, beaucoup ont en tête certaines “règles d’or” de l’immobilier. Il faut un apport d’au moins 10% du prix total pour acheter un appartement. On ne peut rembourser au maximum que 33% de son revenu mensuel. Autant vous le dire tout de suite : ces affirmations sont non seulement désuètes, mais surtout complètement fausses. Et elles vous tiennent éloignés de la réalité d’aujourd’hui : acheter un appartement n’a jamais été aussi simple. Pour vous le prouver, je vais vous raconter comment j’ai acheté mon appartement, étape par étape. Je vous propose une série de trois articles sur l’achat d’un appartement. Premier volet de la série : mon constat.

Locataire sans réfléchir

Cela fait maintenant près de trois ans que je suis de retour à Paris. J’étais alors en alternance, et la question de l’achat d’appartement ne m’est évidemment pas venu à l’esprit. J’ai donc loué un appartement. Un minuscule studio, pour être précis. J’y ai vécu pendant un an. Puis j’ai été embauché en CDI, et grâce à un meilleur salaire (2,400€ net par mois – note : je donne ici, en toute transparence, les montants que je gagne et que je dépense, en espérant que cela vous aidera), j’ai pu changer d’appartement pour en prendre un plus grand. Mais là encore, je n’envisageais pas une seconde d’acheter. Je suis trop jeune, je ne sais pas ce que je ferai ni où je serai dans un an, je n’ai aucune économie : ça faisait beaucoup d’incertitudes.
Toutes les annonces de location indiquaient qu’il fallait gagner au moins trois fois le montant du loyer. Commercial dans l’âme, j’ai réussi à m’en tirer avec moins de deux fois et demi, puisque j’ai loué un appartement à 1,050€ par mois charges comprises. Comme quoi, les règles sont faites pour qu’on les enfreigne. Superbe appartement faut-il le préciser : parquet, moulures, cheminées, balcon en enfilade ; 35m2 d’amour fou avec la pierre. L’argent ferait donc le bonheur ?

Premier choc et première réponse

Pendant un an, cette romance s’est déroulée sans heurt. Des voisins incroyables, en particulier Michael, américain installé en France depuis 20 ans, designer free-lance et allégorie du hipster. Des soirées mémorables. Et une image de moi-même au top : je suis là où je vis. La chute a été d’autant plus forte. Un beau jour, l’école de commerce s’est rappelée à mon bon souvenir. Il fallait commencer à rembourser le prêt. 650€ de mensualités sur cinq ans.

Faisons donc le calcul ensemble : 1,050€ de loyer mensuel + 650€ de mensualité de remboursement de prêt = 1,700€ qui quittent mon compte chaque 5 du mois. De la consommation pure, brulée chaque mois. Traduction : ça pique. Travailler autant pour ne garder que 700€ par mois pour manger, sortir, s’amuser, voyager. Ça pique d’autant plus que je ne mettais déjà pas un euro de côté avant. Appareils photos anciens (dont un superbe Leica 1947 en parfait état de marche), chaussures, montres, livres, déco, j’ai des passions qui coûtent cher ! Dans un premier temps, j’ai décidé de conserver ce niveau de vie et de m’attaquer à l’autre côté de mes finances personnelles : mes revenus. C’est donc très remonté (et un peu flippé) que je suis allé voir mon boss pour lui demander une augmentation. Touché, Bingo ! Il accepte ! Un nouveau job de directeur commercial et un salaire qui passe à 2,900€ net par mois.

La romance se poursuivit ainsi pendant six mois supplémentaires.

Deuxième choc et autre voie

Vous imaginez bien que je n’ai pas plus épargné suite à cette hausse de salaire, j’ai simplement gardé le même niveau de vie, la promotion me permettant uniquement de faire face aux mensualités du prêt.

Ce n’est que lors de mon départ pour le 4L Trophy, en février 2018, que la situation a commencé à me peser. Je quittais mon bel appartement parisien pour trois semaines, et mon propriétaire m’interdisait formellement de le sous-louer pendant cette période. Quand on voit que les nuits sur AirBnB montent jusqu’à 100€ dans le quartier, vous imaginez le manque à gagner ! J’ai donc gentiment payé mon loyer pour avoir mon appartement vide, alors que je traversais l’Atlas et le Sahara.

Ça ne pouvait plus durer. Je m’inquiétais de brûler tout mon revenu dans la consommation, et de ne pas parvenir à mettre un sou de côté. Quel futur dans cette situation : travailler toute sa vie sans économiser et attendre l’âge légal de la retraite pour enfin arrêter ? Gagner de plus en plus et faire augmenter son niveau de vie sans fin pour en arriver toujours au même résultat : tout dépenser ? J’étais, à l’époque, bien loin de l’indépendance financière ! Il me restait encore à faire ma Révolution Pastèque.

Aux grands maux les grands remèdes : je tentais une nouvelle approche de mon boss pour quémander une nouvelle augmentation. Patatras, remis à ma place, c’est niet. Coulé. La solution viendrait donc côté dépense.

Au même moment, ce même boss (décidemment) réfléchissait à acheter un appartement. Au détour d’une conversation, il m’explique qu’il discute actuellement avec un courtier en immobilier qui lui trouve des offres de prêt plutôt intéressantes, alors qu’il n’a aucun apport personnel. J’étais très surpris, persuadé qu’un achat d’appartement nécessitait un apport personnel conséquent, au minimum 10% du prix total pour couvrir les frais de notaire. Dans un élan de clairvoyance, je lui demande de me donner le numéro de ce courtier. Juste pour voir. Si ça marchait pour lui, peut-être que ça marcherait pour moi aussi.

La révélation

Ces quelques jours ont été intenses. Je me posais sans cesse la question « et si c’était possible, est-ce que je le ferai ? ». J’étais presque déçu de ne m’être jamais posé la question plus tôt, de n’avoir jamais cherché à savoir si c’était possible. J’étais sur le point de le découvrir. En deux minutes de conversation, le courtier a balayé tous mes doutes : c’était évidemment possible pour moi d’emprunter pour réaliser un prêt immobilier. Je suis jeune, j’ai un revenu régulier depuis plus d’un an, et comble du comble en CDI. Le montant maximal demanderait une étude approfondie, mais il pouvait dès à présent me certifier que ce serait plus de 200,000€. Deux-cent mille euros ? sans un centime d’apport ? Avec un CDI certes, mais dans une startup, dont le taux de mortalité est très élevé, et donc une grande probabilité de me retrouver sans job dans les douze prochains mois. Vive la finance dérégulée !

Le mécanisme du prêt

Après la consultation de quelques banques, c’est à la BNP -banque dans laquelle j’avais fait mon prêt étudiant- que me furent proposées les conditions les plus avantageuses. Je pouvais emprunter sans aucun apport jusqu’à 250,000€ sur 25 ans à des taux de moins de 2%. Note : Le crédit est “peu cher” en ce moment, les taux d’intérêt sont à des niveaux très bas, encore une raison de passer à l’achat. Je vous en dirai plus dans les articles à venir. L’autre avantage de la BNP était de pouvoir « récupérer » mon crédit étudiant dans le crédit immobilier : plutôt que de payer les deux en même temps, je payais mon crédit étudiant jusqu’à son échéance dans 5 ans et un petit peu de prêt immobilier et ensuite uniquement le prêt immobilier.

Pour rentrer dans les détails concrets, j’ai trouvé un appartement qui me plaisait dans le 19ème, un des seuls quartiers de Paris où je pouvais me payer un deux pièces d’au moins 30m2. Son prix, 205,000€, et 16,000€ de frais de notaires. J’ai donc emprunté 221,000€ à la BNP. Sur 25 ans, et sans crédit étudiant, j’aurais pu rembourser seulement 850€ par mois pour financer l’opération !!! Avec le prêt étudiant, nous nous sommes mis d’accord que je rembourserai 1,050€ par mois pendant 25 ans. Pendant les 5 premières années, je rembourserai 650€ de prêt étudiant par mois, comme prévu, et donc 400€ de prêt immobilier (pour un total de 1,050€ par mois). Pendant les 20 années suivantes, je rembourserai 1,050€ par mois de prêt immobilier.

Investir au lieu de consommer

Tiens tiens, 1,050€ par mois, ça ne vous rappelle rien ? Ah si, c’était le montant de mon loyer !! Ainsi, au lieu de payer 1,700€ par mois comme par le passé (pour mon loyer + mon prêt étudiant), je paye aujourd’hui 1,050€ par mois, soit une économie non négligeable de 650€ par mois tout de même. Est-ce l’unique différence ? Non, évidemment ! Souvenez-vous de l’équation R = C + S (Revenu = Consommation + Épargne). Avant, je consommais 1,050€ en loyer. Aujourd’hui j’investis 1,050€ dans un appartement ! C’est fondamentalement différent. Pourquoi ? Parce que dans 25 ans, si je revends l’appartement, l’argent est pour moi. Où si j’habite dedans, je ne paye plus rien à personne. Je reviendrai plus longuement sur le sujet de la transformation d’une dépense en investissement dans le troisième article de cette série.

Conclusion

J’habite aujourd’hui dans mon appartement où je suis propriétaire : la classe ! Photo contractuelle, il s’agit de mon salon ! Lorsque je pars en vacances, ou que je suis en déplacement, je mets l’appartement sur AirBnB, pour un gain d’environ 50-60€ par nuit en moyenne (il faut prendre en compte les rares nuits où l’appartement n’est pas loué), ce qui aide considérablement à rembourser le crédit. Je ne me pose plus les questions d’où je serai dans un an : si je pars quelques mois, je laisse l’appartement sur AirBnB. La loi autorise de louer sa résidence principale jusqu’à 120 nuits pas an, soit 4 mois tout de même. Si je déménage pour toujours, je mets l’appartement en location longue durée, ou je le revends. Les prix montent à une vitesse infernale sur Paris, je ne suis pas très inquiet d’une éventuelle perte à la revente. Je ne me sens donc pas « piégé » par cet achat, ni « coincé » par le prêt sur 25 ans. Le prêt me permet au contraire d’améliorer ma situation en économisant de l’argent en achetant un appartement, ce qui est quand même un comble.

La suite pour vous

Acheter un appartement sans apport, c’est possible : la preuve, je l’ai fait. Acheter un appartement vous intéresse ? Dans ce cas, il vous reste deux choses à faire :

  1. Lisez le second article de la série sur les étapes à suivre pour acheter un appartement et
  2. Contactez dès à présent un courtier en crédit immobilier pour étudier la faisabilité d’un achat et votre budget (c’est entièrement gratuit, le courtier ne sera rémunéré que si vous signez un prêt grâce à lui).

Je vais vous donner un conseil de vie : ne vous auto-censurez jamais. Ne vous dîtes pas vous-même que c’est impossible : demandez à des professionnels (courtiers, banquiers, agents immobiliers, etc.). Comme toujours dans la vie, si vous essuyez un refus, essayez encore ! Il existe un grand nombre de courtiers et de banques différentes, prenez le temps de les contacter. On parle d’un prêt sur 25 ans, et de transformer son plus gros poste de dépense en investissement, on peut bien prendre deux heures au téléphone pour se renseigner.

Cet article a 1 commentaire

  1. Article très complet ! Et je me pose les mêmes questions, surtout en faisant un calcul simple : loyer mensuel x nombre d’années dans une location x 12 mois = tout l’argent dépensé et non investit dans un bien immobilier. Donc de l’argent « perdu » pour faire vite. Pour aller plus loin, il faudra inclure je pense le paiement des taxes qui s’ajoutent : la TH (comme un locataire lambda) mais aussi la taxe foncière (montant pas négligeable qui tu pourras nous confirmer Thomas) et enfin les charges de copropriété (chose à vérifier avant l’achat je crois !). Mais bravo pour cet achat de toute façon et il est d’autant plus évident sur Paris (par ex à Lyon tout le monde dit que les prix de la location n’ont pas encore rattrapés les prix de l’achat…)

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